Инвестиции в недвижимость | Введение для начинающих

16.05.2013 →

Ну что же, пришло время поговорить о таком сложном и интересном способе инвестиций, как вложения в недвижимость. Интереснее это, чем депозит или вклад в финансовые компании, или нет?

Попробуем разобраться, с какими вопросами и проблемами придется столкнуться, как их решать, и вообще, стоит ли этим заниматься.

Начиная с каких сумм можно инвестировать в недвижимость?

Мы говорили ранее, что начиная с 50 тысяч долларов вопросом инвестиций в квадратные метры уже можно заниматься. При этом речь не идёт исключительно о жилой недвижимости в Москве. Гараж – это тоже недвижимость, и небольшой магазинчик – недвижимость, да и инвестировать можно по всему миру, так что вариантов тут миллионы, нужно просто правильно понять, что мы хотим получить в итоге, и немаловажно помнить, что инвестиции в недвижимость – долгосрочные, и с достаточно сложным управлением. Готовы? Отлично! Идем дальше.

Инвестиции в недвижимость

Стоит ли покупать недвижимость в кредит?

На этот вопрос нет однозначного ответа. Идеально вкладывать свои средства без какого либо кредита. Но если есть доступ к льготному кредитованию, то ответ скорее всего будет положительным.

Еще один вариант, когда стоит воспользоваться услугами банков – прогнозируемый значительный рост цены на объект, который планируется приобрести.

Ну и естественно нужно воспользоваться услугами банка, если предлагается качественный объект по цене, которая значительно ниже рыночной.

Таким образом целесообразность кредита на покупку недвижимости нужно рассматривать в каждом конкретном случае.

Начнем с жилой недвижимости столицы

Что купить? Самой интересной и ликвидной всегда будет недвижимость у станций метро и в центре и близлежащих районах.

Покупка квартир – дело сложное. Искать лучше или так называемые «срочные продажи», или квартиры без ремонта, или покупать у знакомых, и тогда можно обойтись без расходов на услуги агентств с обеих сторон, от чего продавец существенно может уступить в цене, да и покупатель не платит лишнее.

Дешево может продаваться квартира после пожара, существенного затопления, требующая капитального ремонта. Случаются дешевые продажи в связи со срочным разделом имущества, или конфискованные за долги по решению суда. Все эти варианты нужно отслеживать, и если случается такая оказия, то можно часть средств взять в банке. Но чем срок займа короче, тем меньше потери на банковских процентах. Это нужно помнить, и не стоит растягивать данное сомнительное удовольствие платить банку проценты на долгие годы.

Аренда

При вложениях в недвижимость с целью дальнейшей сдачи ее в аренду нужно понять, какие проблемы и последствия влекут за собой различные варианты использования объекта.

Аренда может быть нескольких видов:

  • жилая на длительный срок;
  • жилая краткосрочная;
  • коммерческая;
  • другое.

Сдача в найм жилой недвижимости на длительный срок вариант удобный и стабильный. Его минус – если арендатор станет неплатежеспособным, то его выселение займет некоторое время и потребует вмешательства юристов. Осложнится выселение если в квартире будут прописаны несовершеннолетние дети. Об этом нужно помнить.

Наиболее интересным вариантом, не обремененным проблемами выселения, является долгосрочная сдача жилья студентам. Как правило, оплата в таком случае производится родителями, и зачастую берется на весь учебный год вперед.

Краткосрочная аренда для туристов или командировочных не приносит столь стабильный доход, как долгосрочная аренда. Но если квартира находится в правильном месте, с удобным расположением у станций метро недалеко от центра или в центре, то при правильной организации процесса, начиная от рекламы и заканчивая поселением, предоставлением документов, и поддержанием жилья на высоком качественном уровне, то принесет такая квартира очень существенный доход.

Не менее интересным вложением будет приобретение для дальнейшей сдачи в аренду коммерческой недвижимости.

Хороший вариант тут – выкуп квартир на первых этажах домов в центральных районах и рядом со станциями метро для дальнейшего их переоформления в нежилую недвижимость для сдачи в аренду под офисы, магазины, аптеки, парикмахерские. Такая недвижимость должна соответствовать определенным техническим характеристикам — возможность обустройства отдельного входа, наличие парковочных мест. Удобная транспортная развязка рядом добавит ей стоимости и будет только плюсом.

Так как аренда коммерческой недвижимости не предусматривает никаких проживаний и регистраций, то расторжение контракта в случае неуплат не займет много времени, долги можно взыскать в досудебном или судебном порядке.

К другим видам арендных отношений можно отнести аренду гаражей, парковочных мест и дач. И опять мы возвращаемся к тому, что доходность таких объектов напрямую зависит от правильного места их расположения.

Тут сложно давать однозначные советы и рекомендации. Всё зависит от ваших планов и возможностей. Но очень важным моментов всегда будут правильно оформленные документы, начиная с договора покупки недвижимости и заканчивая правильно оформленными отношениями с арендаторами, будь они юридические или физические лица. Так что на юридическом сопровождении всех сделок лучше не экономить.

Что не стоит покупать в кредит

Жилая недвижимость. Нет смысла покупать стандартное жилье в спальных районах, удаленных от станций метро по обычной рыночной цене, беря при этом кредит в банке более чем на 50% стоимости.

Жилье в неблагополучных районах, как с точки зрения экологии так и с точки зрения криминогенной обстановки будет в цене лишь падать, и спросом у арендаторов. Даже если его предлагают очень дёшево, эта дешевизна – кажущаяся, оно дешевое из-за отсутствия спроса, и так будет всегда.

По нежилой недвижимости ситуация похожая, и принципы отбора те же. Прежде чем что-то брать, нужно ознакомиться со спросом, и не тем, о котором заявляет продавец, а с реальным спросом на данный объект. Вплоть до проведения изучения спроса и истории пользования данным объектом. И тут нужно смотреть на вещи еще более реально, чем при приобретении жилого объекта. Потому что жилье легче продать, в самом крайнем случае в нем можно просто жить. В магазине жить не будешь, а продажа неликвидных стен может растянуться на годы.

Аренда

Налог при покупке недвижимости. Налоговый вычет

Налогов при покупке недвижимости как таковых нет, если не считать всевозможных государственных пошлин и услуг нотариусов. А вот в последующем ежегодный налог на недвижимость платить придется. Сумма его на данный момент невелика, потому вдаваться подробно в этот момент не будем.

А вот налоговым вычетом при покупке жилого объекта воспользоваться стоит. Это даст возможность значительно сэкономить на самой стоимости квартиры в случае, если доходы за последние годы были высокими и налоги уплачены значительные.

Кроме столичных объектов не менее интересной является недвижимость на популярных курортах, как отечественных, так и зарубежных.

Курорты РФ

Все большей популярностью пользуется сейчас краткосрочный найм жилья в курортных городках у моря или других туристических объектов. Покупка такой недвижимости обойдется в значительно меньшую сумму, чем покупка недвижимости в Москве (о Сочи речь не ведем, там тоже очень дорого).

Такая недвижимость должна быть удобно расположена относительно транспортных коммуникаций, пляжей, магазинов, ресторанов, рынков и аптек, и при этом место должно быть спокойное и удобное.

В идеале наличие места для машины, небольшого частного двора. В обустройство самого жилья тоже придется вложиться. Горячая и холодная вода, газ, кондиционер, стиральная машина, холодильник, сейф, новая мебель и обустроенная кухня – это минимум, без которого невозможно обойтись.

 Покупка такой недвижимости обойдется в значительно меньшую сумму

Источник изображения gooddays.ru

Но если все организовано правильно, то даже на рекламу тратиться не придется – телефоны хозяев хороших квартир у моря из рук в руки передаются друзьям и знакомым с хорошими рекомендациями.

Если получится купить несколько идентичных квартир рядом, то вопросы организации будет решать проще, а доходность таких вложений превысит все ожидания.

Из затрат тут нужно отметить налоги, оплату счетов, стирку, уборку, ежегодный косметический ремонт.

Заграничная недвижимость

Намного сложнее дело обстоит в заграничной недвижимостью.
Связано это с целым перечнем вопросов, которые придется решать. Это:

  • приобретение жилья. Нюансы законодательств;
  • налоги;
  • содержание жилья;
  • нюансы сдачи в найм.

Остановимся на некоторых из них.

Приобретение зарубежной недвижимости

Законодательства разных стран в вопросах приобретения недвижимости иностранными гражданами существенно отличаются. Но если раньше эта процедура была более чем сложной, то сейчас и границы открываются, и доступ к рынкам зарубежной недвижимости значительно упростился.
В любом случае купить недвижимость можно. Многочисленные агентства недвижимости предлагают свои услуги по подбору такого жилья и помощи в оформлении сделок.

Но можно это сделать и самому. Даже лучше будет, если вы сами посетите то место, где намерены приобрести недвижимость. Для оформления сделки кроме баз и объявлений, выложенных в интернете, понадобятся как минимум услуги местного переводчика, местного юриста и нотариуса.
На сегодняшний день появляется все больше и больше прямых продаж. Связано это с тем, что агентства недвижимости играют лишь посредническую роль, получая свой процент и от продавца и от покупателя. Никаких услуг по проверки документов объекта они не предоставляют (чаще всего у них просто нет таких полномочий), и никакой ответственности за последствия сделки не несут. Не занимаются этим и нотариусы. Их задачи – убедиться в адекватности клиентов на момент совершения сделки и заверить их намерения своей подписью. Без нотариуса никак, но основным действующим лицом тут скорее выступает юрист или адвокат, который проверит все обременения, историю, правоустанавливающие документы и прочие нюансы, которые могут всплыть впоследствии и навредить покупателю.

Потому нужно найти сам объект, переводчика и юриста. Они помогут решить все вопросы с банками и договорами купли-продажи.

Тот же юрист по вашему запросу даст перечень налогов, обязательства по которым возникнут у вас в связи с приобретением жилья.

Это будет скорее всего налог на недвижимость и другие разнообразные местные налоги и сборы.

С тем же юристом нужно будет решить вопросы по содержанию жилья – заключить контракты на свет, воду, газ, вывоз мусора. Организовать вопрос оплаты этих счетов с банковского счета по месту нахождения недвижимости. Лучше открыть счет с возможностью управлять им он-лайн. Счета на оплату тоже лучше запросить с отправкой не на почтовый адрес, а на ваш е-мейл.

Как сдавать в найм зарубежную недвижимость?

Тут, увы, без местного агентства недвижимости обойтись практически невозможно. Они найдут клиента, заключат от вашего имени с ним контракт, совершат все необходимые процедуры по регистрации такого контракта в местах, где он должен быть зарегистрирован (налоговая инспекция к примеру), уплатят необходимые пошлины. Во многих странах при сдаче жилья в долгосрочную аренду контракты на воду, свет и газ переоформляются на жильца.

Но есть при долгосрочной аренде такие нюансы, незнание которых может привести не только к превращению объекта инвестиции в убыточный, но и к потере самой собственности.
Во-первых, во множестве стран мира конфискации подлежит жилье, сдаваемое в аренду нелегально пребывающим на территории государства. То есть сдача жилья такой категории граждан ведет к потере недвижимости.

Во-вторых, в борьбе с уклонением от налогообложения вводятся огромные штрафы. При этом поощряются доносы со стороны арендаторов на хозяев жилье. В Италии, к примеру, если арендатор пишет заявление, что снимает жилье «в черную», государство поощряет его контрактом на аренду этого жилья на 4 года с символической оплатой примерно в одну пятую реальной стоимости аренды. То есть планируя получить, к примеру, 1000 евро в месяц, хозяин платит штраф около 20-30 тысяч евро и арендатора на 4 года с оплатой лишь 200 евро в месяц.
А значит нужно через юриста найти налогового консультанта или бухгалтера, который поможет сдавать в стране нахождения недвижимости декларацию о доходах и уплаченных налогах от аренды.
Еще один неприятный момент тут – законодательство, защищающее интересы малоимущих и несовершеннолетних. Если в один момент оплата перестанет поступать, то выселение неплательщиков может растянуться на долгие годы и значительные судебные издержки.

В общем, инвестиции в недвижимость – шаг дорогой и сложный. И прежде чем его сделать нужно самым внимательным образом взвесить все «за» и «против» и возможно проконсультироваться с надежным финансовым консультантом именно в сфере недвижимости.

Удачных вам инвестиций!
Автор Мещерякова Анна.

 

Инвестиции в недвижимость · 5
Похожие записи

Комментарии:

  1. Алла

    Недвижимость всегда в цене, поэтому считаю этот путь вложения самым надёжным и перспективным.

  2. Виктория

    Недвижимость никогда на моей памяти не дешевела, ее стоимость только растет с каждым годом. Потому и вкладывать в нее свои средства — самый лучший вариант.

  3. Дима

    Даже сейчас когда стоимость на новостройки упала в Москве, это отличный повод купить жилье по более привлекательной цене, особенно на перспективу в качестве ренты.

  4. Игорь

    Инвестиции предполагают получение прибыли, но, с недвижимостью — это может и не получиться. Кроме того, в случае необходимости, недвижимость будет сложно продать быстро по высокой цене.

  5. Николай

    Инвестиции в недвижимость оправданы только в том случае, если объект недвижимости, собственно, в дальнейшем будет «работать», сдаваться в аренду например.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *