Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

Если вам необходима квартира, но сбережений нет, или они очень незначительны, то возникает вопрос:  Возможно ли, получить в банке кредит на покупку жилья в размере 100% стоимости покупаемого объекта и не вносить собственные сбережения? Да, возможно. Однако, взять ипотеку, без внесения личных средств, в результате выходит гораздо дороже, чем на стандартных условиях. Одно из условий при кредитовании по ипотеке – минимальный первоначальный взнос. Некоторые банки указывают взнос от 10%, примерно половина программ допускает взнос от 15%, но основная часть предложений ориентирована на 30% взнос. И только десять или двадцать банков в России согласны рассматривать ипотечный кредит без первоначального взноса.

Если сравнить ипотеку на стандартных условиях и без взноса, то второй вариант проигрывает по многим параметрам:

• часто требуется дополнительный залог
• средняя годовая процентная ставка выше,
• более жесткие требования к заемщику, к подтверждению его дохода,
• ограничение в выборе объектов для покупки,
• наличие обязательных программ страхования не только имущества, но и жизни/здоровья,
• существование дополнительных комиссий за выдачу/оформление/досрочное погашение кредита.

Дополнительный залог

Ипотеку без первоначального взноса можно получить, если залогом будет выступать не только покупаемое жилье, но и имеющаяся недвижимость. Причем, сумма кредита будет составлять не более чем 70-80% от рыночной стоимости закладываемого объекта.

Это требование выдвигает Русский Ипотечный Банк, Связь-Банк, Азиатско-Тихоокеанский Банк и др. Или, как дополнительное обеспечение, требуется поручительство физического лица – (Транскапиталбанк).

Годовая процентная ставка

Ипотека под 10 процентов годовых реальна при условии 10-15% первого взноса (тем более, если это валютный кредит). А средняя годовая ставка для ипотеки без первого взноса примерно 11-16%. Только два банка имеют программы без взноса со ставками порядка 10%.

Русский Ипотечный Банк предлагает 7,9—11% годовых (в рублях) и Транскапиталбанк – 9,5-12,5% (в валюте). Годовая ставка зависит от:

• размера предоставляемого кредита, (чем больше сумма, тем выше процент),
• соотношения величины кредита к оценочной стоимости закладываемого имеющегося жилья, (чем больше рыночная стоимость дополнительного залога, тем ниже процент),
• срока кредитования.

Но банки предусматривают в некоторых случаях увеличение ставки на 0,7% или 2,5%(п.п.), например, при отказе от титульного/ личного страхования или отсутствии документального подтверждения доходов.

Требования к подтверждению дохода заемщика

Чтобы взять ипотеку с 0% взносом, банки требуют справку 2-НДФЛ. Если предоставить только справку по форме банка, то, например, Связь-Банк может выдать только 80-90% от стоимости приобретаемой недвижимости. А значит, потребуется взнос в размере 10-20%. Поэтому, чтобы убедить банк в своей платежеспособности, можно дополнительно предоставлять и другие документы, косвенно подтверждающие состоятельность клиента (загранпаспорт, с отметками о пересечении границы, или права собственности на транспортные средства).

Хотя, при готовности клиента внести более30-40% от стоимости покупаемого объекта, такие банки как, Москоммерцбанк, Быстро Банк и др., соглашаются рассматривать заявку без справок о доходах, достаточно предъявить паспорт.

Выбор объектов для ипотечного кредитования

Во многих банках программы ипотечного кредитования рассчитаны для покупки квартир только у определенных застройщиков или в конкретных жилых комплексах, тем более, если это касается ипотеки без первоначального взноса. Такие ограничения есть в Русском Ипотечном Банке, Транскапиталбанке, Инвестторгбанк и др. А в АК Барс и Связь-Банк предлагают довольно выгодные ставки – всего 9% или 9,7% соответственно, но только на недвижимость, которая находится под залогом в банке или принадлежит ему на правах собственности.

Дополнительные программы страхования

Ипотека без взноса является для банков операцией с повышенным риском. Имущественное страхование объекта залога для ипотеки почти во всех банках обязательно. А вот от прочих видов страховок по закону клиент имеет право отказаться. Поэтому, многие банки ввели систему добровольно-принудительного страхования. Они предлагают выбор – или титульное/ личное страхование, страхование жизни и здоровья, или повышение ставки кредита 0,5-1% и даже 2,5% (Транскапиталбанк), и 3% (банк Советский). Но в Москоммерцбанке страхование жизни — по желанию заемщика, а титульное страхование — отсутствует. До подписания договора стоит просчитать, что более выгодно – страхование в указанной банком страховой компании, или повышенный процент по кредиту.

Дополнительные комиссии

При оформлении и выдаче кредита банки взимают дополнительный единовременный платеж. В различных банках он имеет разное назначение и величину. Так, в Москомерцбанке указывают, что комиссии при оформлении и выдаче кредита взимаются согласно тарифам за расчеты с продавцом.

В Азиатско-Тихоокенском Банке – эта величина равна 1,5% от суммы кредита. В Советском банке – 1200 руб. берется за оформление договора купли-продажи недвижимости и 1% от суммы кредита, (максимум 10 000 руб.) — за выдачу кредита. А вот некоторые банки предлагают снижение годовой процентной ставки, при уплате этой единовременной комиссии.

Транскапиталбанк готов снизить ставки на 0,5 / 1 / 1,5 п.п. при уплате комиссии 1% / 2,5% / 3,5% от суммы кредита. А Связь-Банк – уменьшить на 0,2 % (п.п.) при уплате комиссии за оформление закладной, стоимость которого равна 1,5% от суммы кредита (максимум 100 0000 руб.)

Штрафы за досрочное погашение обычно, отсутствуют, но бывает указана минимальная сумма досрочного платежа, или как в банке Советский, есть платеж в 360 руб. за срочный пересчет графика платежей при досрочном погашении.

Использование материнского капитала

Программы банков, которые предусматривают использование материнского капитала, предлагают более высокие годовые ставки (примерно на 2-5%).
Поэтому, зачастую, реальная эффективная процентная ставка по ипотеке (с учетом всех комиссий и страховок) выше, чем заявленная в рекламных объявлениях банка. А первоначальный взнос позволяет снизить годовую ставку по кредиту и получить более выгодные условия.