Как получить ипотеку без первоначального взноса

6
11 940 views

Когда жилищный вопрос стоит очень остро, но больших сбережений и накоплений нет, то многие семьи и молодые люди задаются вопросом: «Есть ли шанс взять в банке кредит на всю сумму стоимости покупаемой квартиры? Можно ли обойтись без первого взноса?» Да, такой вариант возможен. Но… без внесения минимального первого платежа банки зачастую предлагают менее выгодные условия, а количество самих предложений очень ограничено.

Ипотека и ипотечный кредит

Ипотека – это такая форма залога, когда недвижимость (квартира, дом или земельный участок) фактически находится в собственности  должника, но в случае невыполнения ним обязательств по кредитному договору кредитор получает право на реализацию этого имущества. Полученные от реализации средства идут кредитору для погашения долга.  Существуют два разных понятия:

  • Ипотечный кредит – кредит, выданный банком под залог недвижимости. При кредитовании покупки жилья, сам приобретаемый объект поступает в ипотеку (в залог) банка до момента полного погашения задолженности перед ним.
  • Ипотека – форма залога. Причем в залог может быть предоставлена как уже имеющаяся в вашей собственности недвижимость, так и вновь покупаемое имущество.

Особенности ипотечного кредитования

Одно из главных требований банка при рассмотрении заявки на ипотеку – первоначальный взнос. Для банков наиболее благоприятен вариант, когда 30% от стоимости покупаемого имущества будет внесено клиентом.

Примерно половина ипотечных программ допускает как минимальный 15% взнос. Некоторые банки требуют уплаты хотя бы 10% цены объекта. И только порядка двадцати финучреждений в России готовы рассматривать заявки на ипотеку без взноса.

Также нужно быть готовым, что такая ипотека по многим параметрам будет проигрывать вариантам со взносом:

  • годовая ставка по таким кредитам выше, чем средний процент по ипотеке;
  • зачастую требуется дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога имеющейся в наличии недвижимости;
  • требования к заемщику банки предъявляют более жесткие, а также и к подтверждению его дохода;
  • количество объектов для покупки может быть ограничено;
  • возможно потребуется страхование не только имущества, но и жизни/здоровья заемщика;
  • иногда предусмотрены дополнительные комиссии за оформление/ выдачу/ досрочное погашение кредита.

Способы получения ипотеки

Ниже мы рассмотрим несколько способов покупки квартиры взяв ипотеку.

Ипотека под залог имеющегося жилья

Наиболее популярный  и простой вариант, которым могут воспользоваться те, у кого есть какая-либо собственность, это ипотека под залог уже имеющегося жилья. Именно его можно предложить банку в качестве залога. Здесь важно помнить следующие моменты:

  • потребуется экспертная оценка этой недвижимости;
  •  предлагаемое имущество должно быть в регионе нахождения банка;
  • банк никогда не выдаст кредит на полную стоимость предлагаемого залога, максимум на что можно рассчитывать это 70-80% от оценочной стоимости.

Поэтому если ваша недвижимость будет оценена в 5 млн. руб, то можно рассчитывать, что банк профинансирует покупку вами объекта ценой до 3,5-4 млн. руб. Но зато, приобретенное жилье не будет находиться в залоге у банка. А это дает определенные преимущества, при необходимости его можно будет продавать, дарить и т.д.

Покупка новой квартиры при помощи 2-х ипотечных кредитов

При таком варианте берут два кредита – один для получения средств на первый взнос, а второй на приобретение жилья. Процентные ставки по кредиту на первый взнос в пределах 10-14%, но срок обычно небольшой – от нескольких месяцев до 2-х лет.

Зачастую оплата этого кредита и процентов по нему всей суммой возможна в конце срока за счет продажи имеющейся недвижимости. Кредиты по такой схеме можно пробовать оформлять в одном банке, например, в Дельта Кредит, Европейский Трастовый банк, Локо-банк, Номос-банк, Русстройбанк, Автоградбанк. Но иногда, более выгодно и проще будет реализовать эту схему в разных банках.

Это возможно если вы, допустим,  имеете недвижимость в одном регионе, а квартиру планируете брать совершенно в другом.  Также этот способ подходит если стоимость имеющегося имущества не высока и не позволит получить всю требуемую сумму на новое жилье под залог существующего. Тогда оформляется два ипотечных кредита: на первый взнос под залог имеющейся недвижимости, а второй под залог приобретаемого жилья.

Применяя такой вариант можно оформлять эти ипотечные кредиты в двух различных банках. Тогда кредитование покупки квартиры вы сможете проводить по стандартной схеме. Имея средства для минимального взноса, появляется намного больше шансов и вариантов получить желаемый кредит и добиться более низких годовых ставок, возможно даже в пределах до 10% годовых в рублях.

Беззалоговый потребительский кредит для получения взноса по ипотеке

В случае, когда нечего предложить в залог, можно использовать такой вариант  как кредит наличными, а полученную сумму использовать для первого взноса при оформлении ипотечного кредита.

Правда, вряд ли вам дадут огромную сумму, но какие-то деньги таким образом удастся получить. И также нужно помнить, что потребительские кредиты выдаются под более высокие проценты порядка 20% годовых, поэтому использование такой схемы очень дорогой и неудобный вариант.

Использование материнского капитала

Если ваша семья участвует в федеральной программе «Материнский капитал», то стоит изучить программы банков, которые принимают в качестве первоначального взноса средства материнского капитала. Даже если материнский капитал отменят с 2016 года то те, кто уже получил сертификаты на его использование, все же смогут ним воспользоваться.

Хотя можно сразу отметить, что в предложениях, где допускается использование материнского капитала без взноса наличными, годовые ставки  выше примерно на 2-5%, в сравнении со стандартными условиями ипотечного кредита. Такие кредиты есть в Ак Барс, Связь-банк, Быстро-Банк.

Подготовка документов для банка

Это очень важный пункт, так как от правильности подачи информации зависит решение банка. Стоит заранее изучить условия банков, возможные дополнительные комиссии и платежи, требования банка к потенциальному заемщику, а также воспользовавшись ипотечным калькулятором просчитать оптимальный срок кредита и возможный ежемесячный платеж.

Выбор банка

Нужно реально оценивать свою платежеспособность, и если официальная зарплата не очень высока, то выбирать банки, которые рассматривают альтернативные способы подтверждения дохода. Так в Номос-банк или Локо-банк кроме справок о доходах по форме 2-НДФЛ рассматривают и другие документы, косвенно подтверждающие состоятельность клиента.

Хотя в условиях банка сказано, что годовая ставка может быть повышена на 2% от верхней границы диапазона, в зависимости от оценки кредитоспособности будущего клиента.

Тщательно изучайте условия выдачи кредита, так как наличие дополнительных комиссий, обязательных страховок порой значительно удорожают кредит. Банки обязаны сообщать эффективную годовую ставку по кредиту, поэтому такую информацию стоит потребовать.

Имущественное страхование обязательное условие ипотеки. А вот от личного или титульного можно отказаться. Но тогда некоторые банки указывают на повышение годовой ставки на 0,5-3%. Поэтому лучше заранее просчитать, что более выгодно – повышение ставки по кредиту или страхование в указанной банком компании.

Дополнительные комиссии за выдачу кредита могут равняться 1-1,5%. Иногда предлагают оформление закладной (стоимость которой тоже равна 1,5% суммы кредита), но взамен снижают ежегодную процентную ставку на 0,5-1%.

Заявки лучше сразу подать в несколько банков одновременно, а не по очереди. Так как если сразу несколько банков дадут предварительное одобрение, то будет возможность выбрать наилучший вариант и сэкономить время на поиск банка.

Как получить кредит

У банков есть так называемые «скрытые требования», которым нужно обязательно соответствовать. Не секрет, что банки предпочитают видеть заемщиком по ипотеке граждан в возрасте 30-35 лет, работающих в крупных солидных компаниях, с высшим образованием и высокой официальной заработной платой.

Служба безопасности банка в обязательном порядке будет проверять потенциального клиента. В ее обязанности входит:

  • позвонив на вашу работу проверить данные указанные в анкете, должность, стаж работы на последнем месте, зарплату;
  • проверить другие данные – образование, общий стаж;
  • соответствие вашей должности указываемым доходам;
  • также проверяется и компания-работадатель, чем солиднее и крупнее организация, тем больше шансов на получение кредита.

Дополнительным плюсом будет наличие положительной кредитной истории. Если ранее уже брался вами кредит и был погашен без единой просрочки, то это будет хорошей рекомендацией как добросовестного плательщика.

Расчет суммы кредита и ежемесячного платежа

Для получения положительного решения по ипотечному кредиту важно правильно рассчитать сумму, на которую вы можете рассчитывать. Банк может отказать в выдаче кредита, если сумма ежемесячного платежа будет превышать 50% от дохода.

Оптимальное соотношение суммы кредита, срока  и величины ежемесячного платежа поможет рассчитать кредитный калькулятор, который можно найти на сайтах банков. Не стоит ориентироваться на очень длительные сроки более 30 лет. Оптимальным должен быть срок до 20-25.

Также при этом расчете нужно учитывать, что многие банки согласны рассматривать в качестве созаемщиков членов семьи, иногда до 3-х или 4-х человек. Это особенно актуально для ипотечного кредитования без взноса, так как кредитная нагрузка для таких семей будет достаточно велика. Поэтому наличие нескольких созаемщиков с высокой и стабильной зарплатой поможет получить требуемую сумму.

Выбор объекта покупки недвижимости

Выбранное вами жилье должно быть одобрено страховыми компаниями и самим банком. Оно должно быть без рисков, не очень старое и все документы должны соответствовать требованиям, т.е. готовы к продаже-покупке.

Не стоит делать «сложные сделки». Наличие нескольких совладельцев, комбинирование обмена и покупки, длительные процедуры по перечислению денег – все это может снизить шансы на одобрение кредита.

Налоговые льготы

Также стоит учесть возможность воспользоваться правом на налоговый вычет. Тогда сумма, потраченная на приобретение жилья (в размере до 2 млн. руб.), может быть возмещена путем освобождения от уплаты подоходного налога. Но такая налоговая льгота предоставляется только один раз в жизни.

Где можно оформить кредит без взноса

При условии 10-15% первого взноса можно получить ипотечный кредит под 9-10% годовых, тем более, если это валютный кредит или если первоначальный взнос порядка 30%. А вот как получить выгодные условия для ипотеки без первого взноса  это сложный вопрос. Средняя годовая ставка для такой ипотеки  примерно от 11-16%.

Только два банка предлагают ипотеку  с годовой ставкой в районе 10%. Это Русский Ипотечный Банк – 7,9—11% в рублях и Транскапиталбанк – 9,5-12,5% в валюте.

Есть выгодные ставки в Связь-Банке и АК Барс – всего 9,7% и 9% соответственно. Но  эти программы рассчитаны только для приобретения недвижимости, которая находится в данный момент под залогом банка или принадлежит ему на правах собственности.

Предложения  ипотеки без первоначального взноса есть также в Русском Ипотечном Банке, Инвестторгбанке, Транскапиталбанке. Но эти программы кредитуют только покупку квартир от определенных застройщиков, с которыми банки имеют договора, или в указанных жилых комплексах.

Еще статьи по теме:

Поэтому, оформить ипотечный кредит без взноса возможно, но нужно тщательно проанализировать всю информацию и условия банков, если есть возможность, то предоставить в залог имеющеюся недвижимость и правильно собрать требуемый пакет документов. Тогда положительное решение банка поможет осуществить желаемую покупку.

6 КОММЕНТАРИИ

  1. Вариантов, действительно, много, однако стоящего не одного не вижу. Разберемся: под залог собственного жилья — Вы закладываете банку тот или иной объект, он будет находиться под залогом (банк-залогодержатель), Вы потом сможете продать такой объект, пока он является гарантом вашей платежеспособности?
    Далее, под залог квартиры, которую берете. Пока Вы не рассчитаетесь до последней копейки, ваша квартира находится в залоге у банка, последствия потери работоспособности или вашей смерти — думаю, Вы догадываетесь.
    Сбербанк — просто палочка-выручалочка, однако судя по %-ставкам, даже для участников зар. платного проекта — не все так гладко (ставка ниже, дай Бог на 1%). Для молодых семей — ставка тоже не больно низкая, процентов 14.
    На сайте любого банка есть ипотечный калькулятор — любой школьник прикинет какова разница между двумя суммами (которую Вы берете, и которую Вы отдадите).

  2. Когда я решил оформить себе такую на покупку собственного дома, то обходил множество банков, собрал кучу справок, прежде, чем в одном из банков мне одобрили ипотеку. Правда, процентная ставка вышла значительно больше, чем если бы я внес первоначальный взнос, в размере хотя бы 30 %.

  3. Хорошо то, что банки предлагают множество вариантов получения ипотеки. Это, безусловно, привлечет дополнительное количество желающих ее оформить.

  4. Брали валютную ипотеку в сбербанке, сейчас это просто головная боль, так как бакс просто бьет все рекорды. Ищем сейчас варианты рефинансирования данного кредита.

  5. Кто ищет, тот всегда найдет, как взять ипотеку без первого взноса и при любом официальном доходе. Другое дело, вытянет ли семья такие платежи по факту.

  6. Не думаю, что брать ипотеку в 2017 году рационально. Выплачивать проценты, пока не подохнешь? А если ситуация в стране станет еще хуже? Нет, лучше уже своими силам.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here